Rzeczoznawca nieruchomości Warszawa

Krystian Sum – Rzeczoznawca majątkowy

Rzeczoznawca majątkowy Warszawa 

  • mieszkań (mieszkań w budowie od dewelopera)
  • domów (domu w budowie)
  • lokali użytkowych handlowych/biurowych/magazynowych
  • działek niezabudowanych budowlanych
  • działek niezabudowanych siedliskowych/rolnych/leśnych
  • działek przeznaczonych pod drogi
  • działek inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową/komercyjną
  • budynków wielorodzinnych/kamienic/biurowców
  • budynków komercyjnych hoteli/pensjonatów/zabytków

BEZPŁATNA KONSULTACJA PRZED ZLECENIEM

Rzeczoznawca nieruchomości Krystian Sum

Dokumenty niezbędne do sporządzenia wyceny nieruchomości

Przed przystąpieniem do wyceny nieruchomości niezbędne jest dostarczenie odpowiednich dokumentów, które pozwolą jednoznacznie opisać daną nieruchomość, zbadać jej stan prawny oraz wskazać wszelkie inne istotne okoliczności dotyczące danej nieruchomości. Poniżej na podstawie lat doświadczeń przy sporządzaniu operatów szacunkowych, wskazujemy niezbędne dokumenty do wyceny, dla czterech rodzajów nieruchomości stanowiących najczęściej wycenianych.

    Mieszkanie z rynku wtórego:

    • numer KW (księga wieczysta), a jeżeli do mieszkania przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo i nie została założona KW stosowne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej,
    • projekt umowy przedwstępnej ze sprzedającym albo sama już podpisana umowa w formie cywilnoprawnej lub w formie AN (aktu notarialnego),
    • rzut mieszkania potwierdzający powierzchnię użytkową – opcjonalnie.

    Mieszkanie z rynku pierwotnego (od dewelopera):

    • projekt umowy przedwstępnej z deweloperem albo sama już podpisana umowa wraz z załącznikami (prospekt informacyjny osiedla, niezbędne pozwolenia na budowę, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków itp.),
    • rzut mieszkania potwierdzający powierzchnię użytkową – opcjonalnie.

    Działka niezabudowana (nieruchomość gruntowa niezabudowana):

    • numer KW (księga wieczysta),
    • wypis/wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
    • wypis/wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/studium – opcjonalnie.

    Dom (nieruchomość gruntowa zabudowana):

    • numer KW (księga wieczysta),
    • wypis/wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
    • wypis/wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/studium – opcjonalnie,
    • dokumentacja budynku: projekt, pozwolenia na budowę/użytkowania itp.

    Powyższe listy nie stanowią zamkniętego wykazu i w nietypowych sytuacjach niezbędna jest dodatkowa dokumentacja. Oczywiście zdarzają się sytuacje, w których zależy nam na czasie wyceny, a nie mamy kompletu dokumentów. Wtedy dobrze jest być w stałym kontakcie z rzeczoznawcą majątkowym, który w wybranych sytuacjach może w Twoim imieniu pozyskać brakujące dokumenty z odpowiednich urzędów czy starostw, wykorzystując swoje uprawnienia zawodowe. Rzeczoznawcy z racji swojej codziennej pracy doskonale orientują się w formalnościach, które trzeba spełnić przy składaniu odpowiednich wniosków do urzędów, a niekiedy ich wnioski są rozpatrywane poza kolejnością, co przyśpiesza sporządzenie wyceny (czasem nawet o kilka dni). Obecnie coraz częściej istnieje możliwość pozyskania dokumentacji poprzez systemy online, co także pozwala na sprawne wykonywanie operatów.

    Co robi rzeczoznawca nieruchomości?

    Rzeczoznawca majątkowy to specjalista w dziedzinie nieruchomości, którego głównym zadaniem jest ocena wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy to osoba z nadanymi przez właściwego ministra uprawnieniami zawodowymi. Warto podkreślić, że jego praca nie ogranicza się wyłącznie do jednego rodzaju nieruchomości. Zajmuje się on wyceną mieszkań, domów jednorodzinnych, działek budowlanych i rolnych, magazynów, biurowców, hoteli czy nawet obiektów zabytkowych. Jego zakres kompetencji obejmuje zarówno nieruchomości komercyjne, jak i te przeznaczone do celów prywatnych.
    Rzeczoznawca majątkowy przygotowuje głównie oficjalne operaty szacunkowe z pieczątką rzeczoznawcy majątkowego ale także może przygotować opinie/ekspertyzy o wartości nieruchomości, ekspertyzy o wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, o wysokości czynszu możliwego do uzyskania z wynajmu nieruchomości, o wysokości czynszu możliwego do uzyskania z dzierżawy nieruchomości.
    Poza wycenami nieruchomości rzeczoznawca majątkowy może zgodnie ze posiadanymi uprawieniami doradzać przy zakupie/sprzedaży nieruchomości, sporządzać analizy rynku nieruchomości, badać trendy zmian cen nieruchomości na przestrzeni ostatnich lat, przygotowywać raporty dotyczące ryzyk inwestowania w różne nieruchomości. Dodatkową usługą często zamawianą przez klientów jest weryfikacja wartości i stanu nieruchomości przy jej zakupie, tak aby potwierdzić, że cena proponowana przez sprzedającego nie jest zawyżona i zakup nieruchomości jest dobrą życiową decyzją.
    Operat szacunkowy pełni różnorodne funkcje. Jest niezbędny w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny, stanowi podstawę do rozstrzygnięć w sądzie podczas podziału majątku czy spadku, a także bywa wymagany przez urzędy skarbowe przy określaniu wartości nieruchomości do celów podatkowych. Praca rzeczoznawcy to zatem nie tylko techniczne wyliczenia, ale również zrozumienie kontekstu prawnego i rynkowego, w jakim funkcjonuje dana nieruchomość.

    Ile kosztuje wycena nieruchomości?

    Koszt wyceny nieruchomości zależy od kilku kluczowych czynników, a najważniejszym z nich jest rodzaj wycenianego obiektu/ wycenianej nieruchomości. Najtańsze są wyceny mieszkań/ lokali mieszkalnych. Koszt wyceny mieszkania wynosi od 500 do 800 zł. W przypadku innych nieruchomości cena może być nieco wyższa, ze względu na większy zakres oględzin w terenie i analiz rynku. Droższe są wyceny działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Koszt wyceny działek budowlanych wynosi od 800 do 1200 zł. Następnie droższe są wyceny lokali użytkowych i domów jednorodzinnych na działkach budowlanych. Koszt wyceny domów jednorodzinnych i lokali użytkowych wynosi od 800 do 2000 zł.
    Inne nieruchomości takie jak magazyny, hale przemysłowe, działki przemysłowe, działki usługowe wymagają więcej pracy rzeczoznawcy i dlatego też wyceny te są droższe. Wyceny takich nieruchomości wynoszą od 2000 zł w górę. Najdroższe są wyceny obiektów komercyjnych takich jak hotele, motele, pensjonaty, parki handlowe, biurowce. Ceny w takich przypadkach mogą sięgać nawet kilku lub kilkunastu tysięcy złotych, co wynika z bardziej skomplikowanych procesów sporządzenia rzetelnej analizy rynku oraz konieczności uwzględnienia specyficznych aspektów rynkowych.
    Na ostateczną cenę wpływają także lokalizacja nieruchomości, jej stan techniczny oraz cel wyceny. Na przykład wycena nieruchomości na potrzeby kredytu hipotecznego może być mniej czasochłonna i kosztowna niż analiza przeprowadzana na potrzeby sądowe lub inwestycyjne. Warto zatem przed zleceniem wyceny skonsultować się z rzeczoznawcą, aby uzyskać dokładną wycenę usługi.

    Na co patrzy rzeczoznawca?

    Proces wyceny rozpoczyna się od wizyty rzeczoznawcy w danej nieruchomości. Najkorzystniej jeżeli na oględzinach obecny jest właściciel. Na miejscu dokonuje on oględzin, czyli szczegółowego sprawdzenia jej stanu faktycznego. Analizuje zarówno aspekty wizualne, jak i techniczne, takie jak stan konstrukcji, instalacji (wodnej, gazowej, elektrycznej, kanalizacyjnej), jakość wykończenia czy ewentualne uszkodzenia. Na podstawie tych obserwacji oraz dostępnej dokumentacji sporządza protokół z oględzin nieruchomości, który potem jest podstaw opisu nieruchomości w operacie szacunkowym – w dokumencie zawierającym szczegółowe opisy i obliczenia wartości nieruchomości.
    Podczas oględzin rzeczoznawca majątkowy przywiązuje dużą wagę do szeregu kluczowych cech danej nieruchomości. Pierwszym z nich i najważniejszym jest lokalizacja – analiza obejmuje bliskość infrastruktury, takiej jak przystanki komunikacji miejskiej, sklepy, szkoły, parki czy inne udogodnienia. Im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym co do zasady wyższa może być wartość nieruchomości.
    Stan techniczny nieruchomości to kolejny istotny element. Rzeczoznawca ocenia jakość budowy, wskazuje wiek budynku, stan instalacji oraz opisuje ewentualne widoczne uszkodzenia. W przypadku domów i mieszkań zwraca szczególną uwagę na standard wykończenia wnętrz, a dopytuje właściciela o wszelkie modernizacje lub remonty które były przeprowadzana przez lata, ponieważ mają one znaczący wpływ na ostateczną wartość nieruchomości.
    Dodatkowo rzeczoznawca w przypadku nieruchomości gruntowych opisuje tzw. przeznaczenie nieruchomości tj. analizuje położenie nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz jej potencjalne przyszłe możliwości zabudowy. Porównuje ją także z innymi obiektami w okolicy, analizując ceny transakcyjne.
    Rzeczoznawca majątkowy w opisuje także stan prawny tj. opisuje księgę wieczystą danej nieruchomości, wszelkie widoczne w księdze wieczystej obciążenia hipoteczne czy ograniczenia prawne, służebności. Stan prawny również ma ogromne znaczenie dla wartości nieruchomości.

    Jak wygląda wizyta rzeczoznawcy?

    Wizyta rzeczoznawcy majątkowego, zwana oględzinami nieruchomości, to pierwszy i bardzo ważny krok w dalszym procesie wyceny nieruchomości. Nie sposób sporządzić rzetelną wyceną nieruchomości bez oględzin. Spotkanie zaczyna się od rozmowy z właścicielem, podczas której rzeczoznawca zbiera podstawowe informacje na temat nieruchomości. Pyta o historię budynku, przeprowadzone na przestrzeni lat remonty zarówno w budynku jak i mieszkaniu czy domu, wprowadzone przez właściciela ulepszenia lokalu, a także inne istotne szczegóły, które mogą wpłynąć na wycenę. Bardzo istotne aby podczas oględzin obecny był właściciel nieruchomości, bądź inna osoba która ma wiedzę i może opowiedzieć rzeczoznawcy o nieruchomości ze szczegółami.
    Rzeczoznawca dokonuje szczegółowej analizy stanu rzeczywistego nieruchomości. Zwraca uwagę na standard wykończenia, stan ścian, podłóg, drzwi, instalacji czy zwraca uwagę na ewentualne widoczne usterki. Rzeczoznawca na miejscu robi zdjęcia, notatki, a w razie potrzeby także wykonuje pomiary powierzchni użytkowej, wysokości pomieszczeń, skosów. Analizuje dokumenty dostarczone i okazane na miejscu przez właściciela, takie jak akty własności, akty notarialne nabycia, plany budynku/mieszkania/lokalu, wszelkiego rodzaju pozwolenia na budowę, użytkowanie czy dokumenty potwierdzające przeprowadzone modernizacje i remonty.
    Cały proces oględzin nieruchomości trwa w najprostszych wycenach od kilkunastu minut w przypadku małych mieszkań do nawet kilku godzin w przypadku większych i bardziej skomplikowanych obiektów, takich jak budynki komercyjne, hotele, biurowce.
    Po oględzinach rzeczoznawca sporządza protokół z oględzin nieruchomości, który potem jest podstawą opisu nieruchomości w operacie szacunkowym.

    Co może wyceniać rzeczoznawca majątkowy?

    Rzeczoznawca majątkowy ma bardzo szeroki zakres kompetencji i uprawnień, co pozwala mu wyceniać każdy rodzaj nieruchomości. Najczęściej są to wyceny mieszkania, domów jednorodzinnych oraz działek budowlanych. Warto podkreślić, że jego praca nie ogranicza się wyłącznie do wymienionych wyżej nieruchomości. Rzeczoznawca może zajmować się wyceną działek przemysłowych, magazynów, biurowców, hoteli czy nawet obiektów zabytkowych.
    Jego zakres kompetencji obejmuje zarówno wyceny na zlecenie urzędów, sądów jak i te przeznaczone do celów prywatnych np. do celów sprzedaży, podziału majątku, podziału spadków. Dodatkowo, rzeczoznawca przygotowuje operaty szacunkowe na potrzeby banków czyli do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup danej nieruchomości. Dzięki jego usługom rzeczoznawcy możliwe jest także oszacowanie wartości nieruchomości w celach inwestycyjnych, finansowania rozbudowy, przebudowy lub remontu. Bez względu na rodzaj wycenianej nieruchomości, praca rzeczoznawcy wymaga dogłębnej analizy rynkowej, technicznej i prawnej, co czyni go niezastąpionym ekspertem w branży nieruchomości.

    W czym mogę pomóc?

    Skontaktuj się ze mną w celu nawiązania współpracy. Chętnie spotkam się lub porozmawiam telefonicznie w Twojej sprawie. Zapraszam do kontaktu telefonicznego lub e-mail.

    Cenimy państwa prywatność
    Ustawienia ciastek
    Do poprawnego działania naszej strony niezbędne są niektóre pliki cookies. Zachęcamy również do wyrażenia zgody na użycie plików cookie narzędzi analitycznych. Dzięki nim możemy nieustannie ulepszać stronę. Więcej informacji znajdą państwo w Polityce Prywatności. Polityka prywatności.
    Dostosuj Tylko wymagane Akceptuj wszystkie
    Ustawienia ciastek
    Dostosuj ustawienia
    „Niezbędne” pliki cookie są wymagane dla działania strony. Zgoda na pozostałe kategorie, pomoże nam ulepszać działanie serwisu. Firmy trzecie, np.: Google, również zapisują pliki cookie. Więcej informacji: użycie danych oraz prywatność. Pliki cookie Google dla zalogowanych użytkowników.
    Niezbędne pliki cookies są konieczne do prawidłowego działania witryny.
    Używamy plików cookie Google Analytics. Te pliki cookie będą przechowywane w przeglądarce tylko za państwa uprzednią zgodą.
    Reklamowe pliki cookies służą m.in. do analizowania efektywności działań reklamowych i śledzenia konwersji.
    Umożliwia wysyłanie do Google danych użytkownika związanych z reklamami

    Brak plików cookies.

    Umożliwia wyświetlanie reklam spersonalizowanych

    Brak plików cookies.

    Zapisz ustawienia Akceptuj wszystkie
    Ustawienia ciastek