Pokaż listę

Ustawa o kredycie hipotecznym

Uchwalenie ustawy o kredycie hipotecznym

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (tekst ustawy ustalony ostatecznie po rozpatrzeniu poprawek Senatu) została uchwalona na posiedzeniu Sejmu dnia 23 marca 2017 r. Wejdzie w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia (z nielicznymi wyjątkami poszczególnych artykułów, które wejdą w życie po upływie sześciu i dziewięciu miesięcy od dnia ogłoszenia).

Ustawa wprowadza szereg zmian, także i nowości, które oceniane są raczej pozytywnie przez sektor bankowy. Niemniej nie brakuje głosów wskazujących na zagrożenia, które niosą za sobą poszczególne artykuły ustawy, o czym poniżej.

Zmiany w restrukturyzacji

Jednym z punktów dyskusyjnych jest Rozdział 4 a dokładnie artykuły 33-35 ustawy opisujące postępowanie w przypadku problemu ze spłatą kredytu i ewentualnej restrukturyzacji konsumenta. W uzasadnieniu do projektu ustawy możemy przeczytać: „W ustawie zawarto rozwiązania, które mają zapewnić konsumentom możliwość restrukturyzacji zadłużenia w przypadku, gdy konsument nie jest w stanie spłacać zobowiązań. Kredytodawca będzie obowiązany przed podjęciem działań egzekucyjnych m.in. do przedstawienia konsumentowi propozycji restrukturyzacji zadłużenia, takich jak możliwość czasowego zawieszenia spłaty, wydłużenia okresu kredytowania czy innych działań umożliwiających spłatę zobowiązania bez konieczności prowadzenia egzekucji. Przepisy te mają na celu zabezpieczenie interesów konsumentów w taki sposób, aby przypadku ewentualnych trudności z regulowaniem zobowiązań egzekucja z nieruchomości była rozwiązaniem ostatecznym. W przypadku ostatecznego rozwiązania, jakim byłaby sprzedaż kredytowanej nieruchomości zdecydowano się na rozwiązanie, które pozwoli na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedanej nieruchomości, przy czym kredytodawca może żądać zabezpieczenia nieuregulowanej części zobowiązania…”.

Z kolei Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego w odniesieniu do wspomnianych artykułów wskazywała jeszcze w ubiegłym roku, na etapie konsultacji projektu ustawy, że: „rozwiązanie zawarte projekcie ustawy hipotecznej (artykuł pozostał bez zmian, jest taki jak w projekcie) zobowiązuje banki do rozpoczynania procesu restrukturyzacji i przedstawiania propozycji spłat nawet przy biernej/pasywnej postawie klienta. Pamiętać jednak należy, że proces restrukturyzacji zawsze musi być oparty na woli i udziale wszystkich stron umowy.”

Wątpliwości wzbudził w szczególności:

Art. 35 ust 1. W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwia konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

Art. 35 ust 2. W przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia konsumenta, kredytodawca:

1) umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta;

2) wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny


Także w odniesieniu do powyższego artykułu Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego zgłaszała swoje wątpliwości:

„Czy oznacza, że windykacja może rozpocząć się dopiero po 6 miesiącach od wypowiedzenia umowy/czy od wezwania do zapłaty?. Jeśli klient ma zaległości, faktyczna realizacja wypowiedzenia następuje po ok. 6 miesiącach od powstania zaległości. Zawarty w tym artykule obowiązek nieprowadzenia działań windykacyjnych, aby umożliwić klientowi sprzedaż nieruchomości, nie jest nawet warunkowany postawą klienta. Skutkiem braku działań wierzyciela może być nawet pozbywanie się majątku przez dłużnika, a tym samym pokrzywdzenie wierzyciela. Nadto również ewentualna sprzedaż nieruchomości i związany z tym obowiązek zwolnienia hipoteki przez bank, może skutkować pokrzywdzeniem wierzyciela (ryzyko sprzedaży nieruchomości w cenie zaniżonej, brak zabezpieczenia pozostałej kwoty długu, brak spłaty zobowiązania). Ponadto, w przypadku, gdy cena sprzedaży odbiega znacząco od wartości rynkowej nieruchomości, bank powinien mieć prawo odmowy zgody na sprzedaż i wykreślenie hipoteki - chodzi o uniknięcie dobrowolnej sprzedaży ze świadomym pokrzywdzeniem banku…”

Czego możemy się spodziewać?

Ogólna opinia Związku Banków Polskich jest taka, że ustawa o kredycie hipotecznym to dobry krok i może pozytywnie wpłynąć na rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce. Niemniej jak możemy zauważyć, istniały i nadal istnieją wątpliwości w kwestii nowych rozwiązań dotyczących restrukturyzacji zadłużenia. Jak takie sytuacje będą rozwiązywane w praktyce, czas pokaże.

Krystian Sum – rzeczoznawca majątkowy

Tel. 503-802-203

Pokaż listę
Facebook LinkedIn